Статья дня. Наталья Мысникова: «Сделать настоящий офис класса А очень сложно. В Сургуте таких единицы»

12.01.2018 6:26

За последние годы в Сургуте появилось множество офисных центров, которые причисляют себя к определенным международным категориям качества. Сориентироваться в этом рынке, объяснить, что значит маркировка офисов «класс А», и как строят свою работу премиум-категории бизнес-центров мы попросили генерального директора ООО «СПЦ» Наталью Мысникову, которая управляет лучшим некорпоративным офисным зданием Сургута – СИА-ПРЕСС ЦЕНТРом.

– Наталья, СИА-ПРЕСС ЦЕНТР является украшением центрального микрорайона Сургута уже больше 6 лет. Несмотря на это, возраст здания напрямую связан с заявляемой категорией. Не стал ли этот 6-летний рубеж фактором снижения Вашей категории? Как Вы ее поддерживаете?

— СИА-ПРЕСС ЦЕНТР был построен в 2011 году по проекту болгарских архитекторов. Это был первый опыт возведения в Сургуте практически полностью остекленного здания — площадь остекления составляет более 80% его фасада — в Югре таких единицы. Мы вышли на рынок премиум-сегмента офисной недвижимости, привели в порядок прилегающую территорию, и на сегодняшний день аналогичных проектов в городе реализовано не было.

Вы упомянули о том, что возраст может стать поводом для снижения категории зданий, так как распространено мнение, что офисы премиум-сегмента, или «класса А» – это обычно новые здания, только что построенные либо имеющие срок эксплуатации до трех лет, а также бизнес-центры, реконструкция которых прошла совсем недавно. Но сейчас это уже немного не так – на первом месте все-таки находится техническое состояние здания, его совокупные качества, которые должны отвечать самым высоким требованиям и международным стандартам, то есть это тип помещений, который имеет самую высокую репутацию среди остальных. И в этом плане у нас все очень хорошо.

СИА-ПРЕСС ЦЕНТР с первых дней своего существования – одно из лучших зданий в Сургуте. И за последние три года оно было основательно модернизировано. Мы установили сплит-системы в каждом помещении и в холлах, позволяющие поддерживать оптимальную температуру в любое время года, полностью обновили цокольный этаж с использованием новейшего полимерного покрытия полов, завершаем ремонтные работы с заменой коврового покрытия в холле пятого этажа. Кроме того, мы регулярно проводим обновляющий косметический ремонт помещений, на бульваре вдоль Центра мы установили первые в Сургуте безопасные для автомобилей парковочные тумбы из резиновой крошки. И, что очень важно, СИА-ПРЕСС ЦЕНТР всегда содержится в идеальном порядке! Поэтому, несмотря на возраст здания, в настоящее время категория СИА-ПРЕСС ЦЕНТРа полностью соответствует требованиям категории А+, и аналогичных бизнес-центров в городе практически нет – к ним условно можно отнести главные офисы крупного бизнеса – Сургутнефтегаза, Газпром трансгаз Сургута, Тюменьэнерго.

— Сейчас в интернете можно встретить множество предложений об аренде офисов класса А, расположенных в разных частях Сургута. Действительно ли рынок Сургута имеет такое огромное количество помещений премиум-класса? Каким требованиям вообще должен соответствовать офис, чтобы получить такую категорию?

— Требований к офисам класса А очень много, и они в принципе возможны к реализации только в отдельно стоящем здании, но никак не в смежном или пристроенном помещении, а таких в Сургуте в принципе не очень много. К примеру, для того, чтобы офис мог претендовать на категорию А+, а это самая высокая категория, он должен соответствовать каждому из следующих требований:

— находиться в центральном административном районе;

— иметь максимально удобный подъезд возле коммуникаций транспортной развязки и доступность для транспорта;

— само здание преимущественно — это бизнес-центр;

— к зданию должна иметься вся необходимая юридическая документация – это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания, которые предусматривают прозрачную систему учета эксплуатационных расходов;

— чаще всего – иметь монолитный либо металлический каркас;

— здание должно быть спланировано по принципу открытой рациональной планировки (то есть чтобы можно было менять вид помещений по требованиям арендатора), шаг колонн — не менее 6 м; иметь высоту от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м;

— должны быть спроектированы входная группа и фойе;

— окна — современные, высококачественные, обеспечивающие высокую степень естественной освещенности;

— в отделке должны использоваться только высококачественные отделочные материалы, а в архитектуре — оригинальные авторские решения;

— в здании должно быть установлено только новейшее оборудование, а также присутствовать регулировка климат-контроля и не менее чем 2-х трубная система вентиляции;

— для обеспечения телекоммуникационного сообщения должны использоваться оптико-волоконные материалы и подключаться услуги надежных провайдеров;

— для бесперебойного электроснабжения применяться два независимых источника питания;

— обязательным условием является наличие охраняемой стоянки для автомобилей, должно быть два вида парковки — подземная и наземная из расчета минимум одно парковочное место на 100 кв.м. офисных площадей;

— должно быть обеспечено круглосуточное наблюдение за периметром;

— обязательно установлены высококлассные системы безопасности и строго соблюдаться правила пропуска в здание;

— перемещение между этажами должно совершаться на скоростных, преимущественно панорамных, лифтах;

— здание должно быть оборудовано современными инженерными системами, которые обслуживают подрядчики в автоматизированном режиме;

— здание должно иметь оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, быть оборудовано всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха, иметь инфраструктуру — центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий и прочее.

Видите, сколько требований предъявляется к высшей категории бизнес-центров? В то же время многие потенциальные арендаторы вообще не проверяют наличие всех этих параметров у офисных центров, которые позиционируют себя как «класс А». Сами понимаете, что на заборе может быть написано все, что угодно, но этого там на самом деле нет. Ну а мы, понимая эту ситуацию, делаем свою работу – поддерживаем уровень и престиж нашего здания всегда, при любых обстоятельствах, и за это получаем позитивный отклик клиентов.

— Как же неспециалисту разобраться во всем многообразии классификаций офисов?

— Вообще в международной практике выделено четыре типа помещений, каждый из которой обозначается буквой латинского алфавита: А,В,С,D. Любой из типов офисов обладает определенными характеристиками, но нужно иметь в виду, что многие из них довольно условны, поэтому границы между категориями могут быть размытыми.

Для того, чтобы офис мог претендовать на категорию А+, он должен соответствовать массе требований, о которых я рассказала ранее. Категория А означает, что какие-то требования не выполнены. Если офис уступает классу А еще по нескольким параметрам, то имеет уже категорию А-. Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации. Тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже таковым не считается.

Различия между В+ и В обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий. По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории С переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории. Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения, а последний ремонт был достаточно давно. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для небольших компаний. Крупные игроки, для которых важную роль играет качество офиса, его расположение, спектр технических характеристик и услуг, а также престиж, выбирают более высококлассные бизнес-центры.

Источник